Los MASC en las Comunidades de Propietarios: la nueva obligación legal antes de acudir a los Tribunales

La gestión de conflictos en las Comunidades de Propietarios está experimentando un cambio importante con la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025 de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que introduce los denominados Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC) como paso previo obligatorio antes de acudir a los tribunales en muchos procedimientos.

Esta reforma afecta directamente a las Comunidades reguladas por la Ley de Propiedad Horizontal, ya que establece que antes de presentar determinadas demandas judiciales será necesario acreditar que se ha intentado previamente una solución extrajudicial del conflicto.

Desde la perspectiva profesional de la administración de fincas, esta medida supone un cambio relevante en la forma de abordar reclamaciones de deudas, conflictos entre vecinos o controversias derivadas de obras o actividades prohibidas.

Qué son los MASC

Los Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC) son mecanismos legales destinados a resolver conflictos sin necesidad de acudir directamente a los tribunales.

Se trata de procedimientos estructurados de negociación o intermediación cuyo objetivo es favorecer acuerdos entre las partes y reducir la litigiosidad en el sistema judicial.

Entre los principales MASC reconocidos por la legislación encontramos:

MediaciónConciliación_Opinión neutral de experto_Oferta vinculante confidencial_Otros procedimientos de negociación formalizados

Estos instrumentos permiten a las partes explorar soluciones consensuadas con la intervención de un tercero neutral o mediante un procedimiento reglado, evitando en muchos casos procedimientos judiciales largos y costosos.

Obligación legal previa a la interposición de demandas

Una de las principales novedades introducidas por la Ley Orgánica 1/2025 es que en determinados procedimientos declarativos será obligatorio acreditar un intento previo de solución mediante un MASC. Esto significa que no se podrá presentar directamente una demanda judicial sin haber intentado previamente una vía de negociación extrajudicial, salvo en los casos expresamente excluidos por la ley. En el ámbito de la propiedad horizontal, esta obligación puede afectar a múltiples situaciones habituales dentro de una comunidad de propietarios.

Además, si no se acredita este intento previo:

El Letrado de la Administración de Justicia podrá inadmitir la demanda. Por tanto, la acreditación documental del intento de solución extrajudicial se convierte en un requisito procesal imprescindible.

Aplicación de los MASC en las Comunidades de PropietariosReclamación de cuotas comunitarias impagadas

Uno de los conflictos más frecuentes en las comunidades de propietarios es la reclamación de cuotas impagadas por parte de algún comunero.

Tradicionalmente, una vez aprobada la deuda en junta de propietarios y emitida la certificación correspondiente, la comunidad podía iniciar directamente un procedimiento monitorio.

Con el nuevo marco legal, antes de acudir a los tribunales será recomendable —y en muchos casos necesario— intentar previamente un MASC, como por ejemplo:

Un procedimiento de mediaciónUn acto de conciliación

Una oferta vinculante confidencial dirigida al propietario deudor

Aunque la Comunidad disponga de la certificación de deuda aprobada en junta, la ley pretende fomentar un intento previo de acuerdo antes de iniciar el proceso judicial.

Conflictos por actividades molestas o prohibidas

Los conflictos derivados de actividades molestas o prohibidas en las viviendas también son frecuentes en las comunidades de propietarios.

El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal regula las actividades que pueden ser:

MolestasInsalubresNocivasPeligrosasIlícitas

En estos casos, antes de iniciar un procedimiento judicial para el cese de la actividad, puede ser necesario intentar previamente un proceso de resolución extrajudicial mediante un MASC.

La mediación, en particular, puede resultar especialmente útil en este tipo de conflictos, ya que permite alcanzar soluciones que favorezcan la convivencia entre vecinos.

Importancia de la documentación durante el MASC

Para que el intento de solución extrajudicial tenga eficacia jurídica, es fundamental documentar adecuadamente todas las actuaciones realizadas.

En el caso de las Comunidades de Propietarios, resulta recomendable aportar durante el procedimiento:

Actas de la junta de propietariosCertificaciones de deuda_Requerimientos previos realizados al propietario_Estatutos o normas de régimen interno_Comunicaciones mantenidas entre las partes

Esta documentación refuerza la posición jurídica de la Comunidad y demuestra la voluntad de resolver el conflicto de forma amistosa.

Además, permitirá acreditar ante el juzgado que se ha cumplido con el requisito legal exigido por la Ley Orgánica 1/2025.

Dónde se pueden tramitar los MASC

Las Comunidades de Propietarios pueden acudir a distintos organismos o entidades para iniciar estos procedimientos de resolución extrajudicial.

Entre ellos se encuentran:

Servicios públicos de mediaciónInstituciones de mediación privadas_Colegios profesionales_Entidades homologadas_La elección del mecanismo dependerá de diversos factores como:_La naturaleza del conflicto_La disponibilidad de servicios en la provincia_El coste del procedimiento_La rapidez en la tramitación

En muchos casos, los MASC permiten alcanzar soluciones en un plazo mucho menor que un procedimiento judicial.

Ventajas de los MASC para las Comunidades de Propietarios

La introducción de estos mecanismos no solo responde a una exigencia legal, sino que también ofrece ventajas prácticas para las comunidades de propietarios.

Entre las principales destacan:

Mayor rapidez en la resolución de conflictosLos procedimientos extrajudiciales suelen resolverse en semanas o pocos meses, frente a los largos plazos judiciales._Menor coste económico (en la mayoría de los casos, los costes son inferiores a los de un procedimiento judicial completo)._Mejora de la convivencia vecinal (Los acuerdos negociados reducen el nivel de confrontación entre vecinos)._Evitan procesos judiciales innecesarios (Muchos conflictos pueden resolverse sin necesidad de acudir a los tribunales).

Recomendaciones para las Comunidades de Propietarios

Ante esta nueva realidad jurídica, resulta aconsejable que las Comunidades adopten ciertas medidas preventivas.

Entre las más importantes destacan:

Incluir en los acuerdos de junta la facultad de iniciar procedimientos de negociación extrajudicial.Documentar siempre los intentos de acuerdo previos antes de acudir a los tribunales._Contar con el asesoramiento de un administrador de fincas o profesional especializado en propiedad horizontal._Elegir el MASC más adecuado en función del tipo de conflicto.

Estas actuaciones permitirán cumplir con los requisitos legales y evitar problemas procesales en caso de acudir finalmente a la vía judicial.

Conclusión

La introducción de los Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC) por la Ley Orgánica 1/2025 de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia supone un cambio significativo en la gestión de conflictos dentro de las comunidades de propietarios.A partir de ahora, intentar una solución extrajudicial antes de presentar una demanda será, en muchos casos, un requisito obligatorio. Para las Comunidades de Propietarios y los Administradores de Fincas, esta nueva normativa implica adaptar los procedimientos de gestión de conflictos y reforzar las vías de negociación previas.

En definitiva, los MASC representan una oportunidad para resolver conflictos de forma más rápida, económica y eficaz, favoreciendo al mismo tiempo la convivencia dentro de las Comunidades de vecinos.

Pilar Sanchez Sanchez

Administradora de Fincas Colegiada nº 2468